Спасут ли рынок жилья ипотечные облигации

XIV Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» прошла под девизом «Больше думать о людях»

Политика Минстроя по поддержке ипотечного кредитования приносит свои плоды. После того как ставка по ипотеке в соответствии с госпрограммой субсидирования была снижена до 12%, в России было взято 300 тыс. субсидированных кредитов на общую сумму 522 млрд руб., сообщил директор Департамента финансовой политики Минфина РФ Сергей Барсуков. Но все ли здесь так хорошо?

 

Чему нас учит американский опыт

Как бы то ни было, ипотечные кредиты в России пока явно нельзя назвать доступными. На недавней Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» активно дискутировался вопрос об уменьшении ставки по ипотеке до 7%. По расчетам, такая цифра могла бы увеличить продажи жилья в новостройках в два, а то и в три раза.

— Мы должны больше думать о людях, — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. — Нужно снимать с ипотеки тот негативный фон, который нагнетается валютными заемщиками. Нужны механизмы, позволяющие заемщикам стать более уверенными в завтрашнем дне.

В частности, Елена Леонидовна предлагает законодательно прописать право заемщика на однократную реструктуризацию долга, если тот оказался в сложной жизненной ситуации.

— Все могут оказаться в трудном положении, — пояснила свою мысль депутат. — Не только заемщики, но и банки. Посмотрите, сегодня мы то и дело слышим о том, что у того или иного банка отняли лицензию. Поэтому нам нужно с пониманием относиться друг к другу, идти друг другу навстречу. А не рубить шашкой направо и налево: выгонять неплательщиков на улицу, распродавать имущество за долги и т.д.

По мнению Елены Николаевой, можно разработать ряд процедур, которые снизят социальную напряженность и придадут потенциальному заемщику нужную уверенность. Например, договориться о том, что должник может какое-то время пожить в аннулируемой за долги квартире. Или отсрочить ему выплату следующего транша, если человек потерял работу, и т.д.

А вот авторитетный эксперт, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что доступность ипотеки повышать нельзя. Есть американский опыт, когда процент по ипотечным кредитам был снижен до минимальных величин, напоминает она. И что получила Америка в итоге? Огромное количество неплательщиков по кредитам — то есть кредиты взяли те слои населения, чьи доходы не позволяли аккуратно выплачивать достаточно большой ипотечный взнос.

В итоге на рынке недвижимости США в 2008 году разразился ипотечный кризис, быстро превратившийся в мировой финансовый.

По мнению г-жи Косаревой, нужен определенный финансовый барьер, позволяющий отсеивать потенциальных «невозвращенцев» кредита.

Достаточно большое число представителей банковского сообщества также считает: «назвался груздем — полезай в кузов». То есть, иными словами, заемщик должен полностью отвечать за свое решение, быть аккуратным плательщиком по всем счетам, а не надеяться на какие-то чудеса и послабления.

— Мне, честно говоря, тоже непонятна идея «каникул» для заемщика, — волнуется председатель правления Банка жилищного финансирования Руслан Исеев. — Заемщик должен понимать, какая ответственность на нем лежит, если он все-таки взял ипотеку. Он ведь не купил эту квартиру, а взял ее в залог у банка и должен быть готов вернуть ее в случае невыплаты кредита.

 

Судьба заемщика: помочь или бросить на произвол судьбы

Тем не менее общественное мнение в нашей стране пока склоняется на сторону заемщика. То, что в нынешней кризисной ситуации заемщику нужна помощь, кажется очевидным. От этого выиграют все: и те, кто берет ипотеку, и те, кто на ипотечные деньги будет строить.

К счастью, и некоторые особо «сознательные» банкиры думают так же. Главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников считает, что «банкам не нужны заемщики в состоянии полного стресса: реструктуризация долга — это хороший маркетинговый ход банка, дополнительный способ привлечь заемщиков».

Теперь уже зачастую и сами застройщики договариваются с банками о снижении ипотечной ставки по кредитам. Иногда к таким двусторонним соглашениям подключаются муниципальные власти. Выглядеть это может по-разному.

Например, в Башкортостане достаточно успешно работает ипотечно-накопительная система «Стройсберкасса». Изначально эта система опробовалась в Чехии и Германии.

Суть системы в следующем: гражданин открывает в банке вклад и выбирает срок накопления — от трех до шести лет. На эти деньги начисляется до 1—1,5% годовых. На тот же счет регулярно перечисляет определенную сумму субъект (в данном случае, правительство Башкортостана). По итогам, если выбран максимальный срок накоплений, гражданин может воспользоваться льготным кредитом под те же, например, 7%.

Когда были подведены первые итоги действия «Стройсберкассы», оказалось, что она расширила участие граждан в ипотечной программе в 1,5 раза. А общая сумма накоплений в системе, как сообщил зампредседателя Госкомитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре Егор Родин, сегодня составляет 1 млрд руб.

Известный в Московском регионе застройщик — компания «Гранель» — пошла по пути совместного с банком субсидирования ставки ипотечного кредита.

— Мы субсидировали комиссионное вознаграждение банку-кредитору, и в итоге наш заемщик получил меньшую ставку по кредиту, — поясняет замдиректора Департамента продаж ГК «Гранель» Наталья Смирнова. А убытки, которые несет компания-застройщик, можно компенсировать за счет снижения себестоимости строительства.

— Могу рассказать о нашем опыте, — говорит начальник управления по работе с партнерами «Абсолют-банк» Анастасия Андрианова. —Подписание договора субсидирования совместно с застройщиком позволило увеличить продажи в новостройках на 20%.

А вот компания «Бест-Новострой» практикует продажи с рассрочкой платежа.

— Раньше свои условия диктовал застройщик, теперь — потребитель, — отмечает генеральный директор и партнер «Бест-Новострой» Виктория Григорьева. — Привлекательная рассрочка — это не крайняя мера, а, как мы считаем, эффективная маркетинговая политика.

 

Почему ЦБ с опасением относится к идее снижения первоначального взноса

Много разговоров в профессиональном строительном сообществе и о необходимости снижения первоначального взноса — хотя бы до 10—15%. Напомним, сейчас это 20% от стоимости квартиры.

Некоторые компании в эксклюзивном порядке такой взнос снижают. Например, UrbanGroup, предложившая рынку уникальный продукт: первоначальный взнос в 3% от стоимости жилья.

— Мы также давали предложения по снижению первоначального взноса, — поделился с нами член президиума МСП «ОПОРА России», президент ГК «Премьер» Николай Циганов. — Но ЦБ наше предложение отклонил, мотивируя это тем, что если снизить первоначальный взнос, то риск невозврата кредита возрастет параллельно с ростом его доступности для необеспеченных слоев населения.

 

Нужны ли ипотеке облигации

Проинвестировать ипотеку, как надеются, может и новая инициатива АИЖК о создании рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). В агентстве ипотечного жилищного кредитования это называют «Фабрикой ИЦБ». В частности, предполагается при поддержке Банка России выпустить ипотечные облигации.

Таким образом, убеждены в АИЖК, появится возможность привлечь к ипотечному кредитованию огромное количество инвесторов — владельцев ипотечных ценных бумаг. Ожидается, что в итоге нагрузка бюджета по обеспечению субсидированных ипотечных кредитов снизится.

АИЖК планирует сделать такую облигацию простой в пользовании и ликвидной (продаваемой).

Если же говорить об ипотеке в целом, то это, без сомнения, тот сектор экономики, который уверенно показывает рост. Даже корпоративные банки сейчас стали выходить на этот рынок. Правда, статистика продаж за последние месяцы все-таки пока говорит в пользу жилья на вторичном рынке. Продажи в новостройках растут медленнее.

А значит, нужно поработать над слабыми местами ипотеки, которые настораживают потенциального покупателя: новостройка в чистом поле, отсутствие инфраструктуры и т.д.

Но главным сдерживающим фактором сейчас является, конечно, отсутствие уверенности в том, что объект будет достроен. Строительному комплексу здесь придется основательно потрудиться, чтобы такая уверенность у людей появилась.

Впрочем, последние законодательные акты, усиливающие ответственность участников процесса долевого строительства, дают надежду на положительные изменения в этой сфере.

Елена МАЦЕЙКО

Фото akm.ru

 

 

Экспертное мнение

Алексей КАРПЕНКО, адвокат

Банкротство — процедура, которая могла бы стать шагом заемщика и банка навстречу друг другу. Но на практике все получается с точностью до наоборот. К сожалению, процедура банкротства стала элементом запугивания заемщика, который отказывается платить.

Законом предлагается несколько вариантов соглашения банка и заемщика. Первый — мировое соглашение (как правило, на практике это редчайшие случаи), второй — реструктуризация долга и третий — реализация имущества.

Реструктуризация — механизм, который законодательно существует, но на практике не работает. Дело в том, что любой план реструктуризации должен быть одобрен банком. А если банк отказывается это делать, то преодолеть его вето чрезвычайно сложно. Причина отказов банка вполне понятна: финансовой организации это попросту невыгодно.

Итак, остается третья процедура, которая чаще всего и одобряется залоговым кредитором: реализация имущества с торгов. Наша правоприменительная практика такова, что в РФ реализуется общее имущество супругов, хотя второй супруг мог не иметь никакого отношения к долгу.

Последствия для должника катастрофичны: когда имущество реализовано с торгов, это закрывает для него всякую возможность взять кредит в будущем.

Таким образом, банкротство заемщиков, к сожалению, у нас носит ликвидационный характер. А реабилитационные меры существуют в основном только на бумаге.

Работа по «сглаживанию» существующего конфликта между сторонами пока еще находится в самой начальной стадии.

 

 

Апарт-отель или коммерческий наем?

Одним из драйверов дополнительного спроса на жилье может быть некоммерческий наем, о котором сегодня так много говорят.

Например, в Татарстане реализуется принципиально новая система предоставления жилья — минуя ипотеку. В наукограде Иннополис, который построен недалеко от Казани, квартиры не продают, а сдают в долгосрочную аренду. Если у арендатора потом будет желание купить такую квартиру в собственность, он может это сделать.

Постепенно набирают популярность в России и так называемые апарт-отели — новый для нашей страны формат жилья. Апарт-отель — это комплекс, предназначенный для среднесрочного проживания.

Здесь есть определенный пул номеров и вся необходимая обслуживающая инфраструктура: кухня, прачечная и т.д. К тому же можно заказать любые услуги: уборку, няню, уход за питомцем и пр.Сдачей номеров в аренду занимается профессиональная управляющая компания.

Преимущества такого типа жилья в том, что, во-первых, цены на номера на 10—15% ниже, чем в обычном отеле, а во-вторых, клиент получает полный комплект гостиничного сервиса.

 


Источник

Share this post

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *