Рынок жилья: кризис или новая реальность?

Кризис в строительной отрасли — свершившийся факт. Только не для тех, кто знает, как надо работать. Что имеется в виду?

В рамках 34-й городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров» прошел круглый стол «Жилищное строительство. Итоги 2015 года». Выступившие на нем представители крупных компаний-застройщиков высказали нетривиальные взгляды на современную ситуацию в отрасли. Мы посчитали, что читателям непременно следует знать, как видят и позиционируют себя в нынешней ситуации многие заметные игроки строительного рынка. 

 

Чуда не будет

Согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году банкротами стали 2,7 тыс. компаний строительного сектора. Это в пять раз больше, чем в 2014 году. По прогнозам РАСК, эта тенденция  сохранится и в 2016 году. Уже в январе 2016 года 167 компаний объявили о своей несостоятельности, что превышает на 8,1%  январь 2015 года.

В 2015 году по числу договоров долевого участия и по ипотечным сделкам наблюдается резкое снижение относительно 2014 года. Согласно данным Росреестра, за 2015 год в России зарегистрировано 679 197 новых ДДУ. Снижение по сравнению с 2014 годом, когда было заключено 846 753 новых ДДУ, составило 20%.

По данным ЦБ России, по итогам 2015 года выдано 691 852 ипотечных кредита на общую сумму 1,14 трлн руб. Как по количественному показателю, так и по объемному 2015 год уступает 2014-му на 32% и 35% соответственно. Весенний запуск программы субсидирования ипотечной ставки на покупку жилья в новостройках позволил сгладить падение рынка ипотеки: доля субсидированной ипотеки составила порядка 33% всех объемов.

По мнению исполнительного директора РАСК Вячеслава Строканя, в ближайший год ожидать «строительного чуда» не приходится. Застой на рынке недвижимости приведет к снижению числа его участников и уходу с него небольших застройщиков. В связи с этим по итогам 2016 года может сформироваться целый сегмент перепродажи недостроев, особенно в регионах.

 

Экзамен для менеджмента

С тем, что ситуация в целом неблагоприятная, согласны и сами застройщики. Как считает председатель совета директоров ГК «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин, в ближайшие три года на рынке будет спад — порядка 10% ежегодно. В 2016 году по всей России, возможно, будет построено меньше на 5 млн. кв. м. жилой площади.

Почему же повсюду наблюдается снижение, а в Москве рост? Основная причина — в регионах гораздо меньший спрос на жилье. Очень много россиян хотят жить в столице или по соседству с ней. А, скажем, в миллионной Уфе в месяц продается… не более 100 квартир. Это очень мало.

Но и Москва не гарантирует успех. Есть удачные проекты, где продается до 300 квартир в месяц, а есть неудачные, где реализуется жилья на порядок меньше. В первую очередь в этом виноват плохой менеджмент, считает Ильшат Нигматуллин.

В кризис менеджмент должен работать гораздо качественней. Очень важно иметь собственные средства — это залог выживания компании. Рано или поздно придется идти за кредитами, хотя под нынешние проценты их брать неразумно. Выиграют те, у кого будет меньше финансовая нагрузка и эффективное управление.

Мы уже находимся не в кризисе, а в новой реальности. Она кардинально изменилась. Нынче нужно доставать деньги из своих карманов и вкладывать их в строительство.

 

Подготовка плацдарма

Сегодня на рынке не кризис, считает Иван Романов, управляющий директор Группы ЛСР в Москве. Просто мы уже живем в новых условиях: деньги стало зарабатывать намного тяжелее. Девелоперы становятся профессиональнее, и случайные компании уходят с рынка. Это связано в первую очередь с тем, что покупатель теперь уделяет повышенное внимание реноме застройщика, его стабильности, а не только качеству и цене жилья. Он хочет быть уверен в том, что дом достроят.

Таким образом, на первый план выходит надежность компании. Опросы покупателей показывают, что они сначала изучают застройщиков, а уже затем смотрят, что те предлагают. Ценовая конкуренция не исчезла, но алгоритм принятия решения о покупке изменился.

Меняются сами основы бизнеса. В Госдуме рассматривается проект закона о внесении изменений в 214-ФЗ. Их основным инициатором является государство, которое не желает повторений ситуации с СУ-155.

Компании, которые нацелены на долгую работу, одобряют эти нововведения. Поправки в 2014-ФЗ уравнивают всех застройщиков, заставляют их максимально раскрывать информацию о себе. Это сделает рынок более цивилизованным, а значит, опасения покупателей будут снижаться.

Строительный бизнес сам по себе — весьма инерционный. Сегодня реализуются ранее начатые проекты, когда девелоперы покупали земельные участки, но из-за дороговизны привлекаемых средств не начинали строительство. И в ближайшее время, по мнению экспертов, это скажется на объемах.

С 2017—2018 годов возникнет дефицит предложения, что приведет к повышению цен на жилье, прогнозирует Иван Романов. Ради этого, собственно, сегодня и работают многие компании, которые снижают издержки, вводят другие новшества. Тем самым готовя себе плацдарм для предстоящей работы. 

 

Трансформация рынка

В принципе, кризиса на строительном рынке пока нет, полагает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.  Почему? Дело в том, что кризис сопровождается негативными явлениями. А их нет — наоборот, положение улучшается. Например, наладился диалог между застройщиками и властями. 

Нет кризиса и потому, что рынок не изменился. До 2008 года застройщики предлагали типовой продукт. Когда возникли кризисные явления, сразу же появилось жилье комфорт-класса, строители стали уделять внимание обустройству  окружающего пространства. Сейчас на рынке много качественных проектов, их средний уровень растет. А если так, то какой же это кризис? Поэтому рынок развивается.

В 2016 году в московском регионе появилось 16 новых проектов. Их размеры свидетельствуют о том, что девелоперы оптимистично смотрят в будущее. Рынок стабилен, после завершения новогодних каникул появился массовый покупатель.

В офисы продаж людей привел слух о скором прекращении субсидировании ипотеки. На волне этих слухов многие компании отчитались о рекордных продажах. А в апреле-мае прогнозируется спад, обусловленный известием о продолжении льготной ипотечной программы на весь 2016 год.

Рынок трансформируется. Еще недавно строители строили такое жилье, какое могли и хотели. Теперь покупатель выбирает то, что ему нужно. И предложение должно соответствовать его требованиям. У каждой покупательской группы есть свои предпочтения. И чем точнее продавец разделит своих клиентов на сегменты, тем лучше у него будет продаваться жилье. Именно за счет этих факторов и будет происходить дальнейшее развитие.

Рынком сегодня правят интересные предложения. Большое значение приобретают скидки, в среднем они составляют 6—7%. Становятся привычными и продажи в рассрочку. Девелоперы предлагают ипотечные кредиты по более низким ставкам, чем банки. Это достигается за счет субсидирования застройщиками ипотеки.

Внимание к деталям — это то, чего не хватало в проектах предыдущих лет. 

 

Кризис больше в головах

Для развития строительной отрасли требуется десятилетие стабильности, констатировали участники круглого стола. Второе, что необходимо, — это изменение кредитной политики ЦБ: она делает кредитование недоступным для девелоперов. Третий фактор — усиление поддержки отрасли государством.

— Мы много слышали про кризис в Греции, но там ипотечные кредиты выдаются под 4% годовых. Если у нас будут такие параметры, то все квартиры будут проданы за считанные дни. Потому что спрос на недвижимость в стране большой, — говорит  заместитель генерального директора по продажам ОАО «Главстрой Девелопмент» Павел Лепиш.

Строительная отрасль будет укрупняться. В Московской области действуют 600 строительных компаний. Это много, к тому же такая система нерациональна. Крупные застройщики вкладывают большие средства в комплексное освоение территории, а маленькие компании пользуются этими вложениями для своих объектов.

И последний фактор развития — строительство инфраструктуры. Девелоперы не в состоянии быть драйверами ее развития. Это бремя должно взять на себя государство. Причем не за счет роста цен на жилье.

Конечно, в строительной отрасли наблюдается определенный кризис. Вопрос в том, как его понимать. Китайский иероглиф, которым обозначается это слово, переводится не только как «ухудшение ситуации», но и как «новые возможности». Именно об этом и говорят представители ведущих строительных компаний.

Одна модель бизнеса себя исчерпала, но появляется другая, которая в короткий срок приносит положительные результаты. И те застройщики, кто подходит к ситуации с этих позиций, быстро получают свои дивиденды. 

Владимир ГУРВИЧ 

Фото: academik.ru, fotki.ya.ru, vkonline.ru


Источник

Share this post

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *