Особенности национальной недвижимости: Что? Где? Когда?

Московский бизнес-клуб, который проходил нынче в новом формате, попытался ответить на вопросы «Что? Где? Когда?» на рынке недвижимости — 2016. А главное — Почему и за Чей счет?

В этом году ежегодная конференция Московского бизнес-клуба проходила в новом формате. Неслучайно организаторы по аналогии с известной телеигрой назвали ее «Что? Где? Когда? на рынке недвижимости».

 

Вместо традиционных спикеров за столом президиума разместились «знатоки» — представители столичного девелопмента, риэлторского рынка, властных структур.

В качестве «телезрителей» выступили гости — топ-менеджеры и ведущие специалисты крупнейших агентств недвижимости Москвы, аналитики в области риэлторского бизнеса.

Был на встрече и виртуальный «волчок», который выбирал вопросы для знатоков. Это в придачу к нескончаемому количеству вопросов из зала.

Был и «черный ящик» — бизнес-кейс с проектными решениями, который вынесла на суд игроков одна из компаний.

Словом, вопросов о том, что происходит на рынке столичной недвижимости, и попыток решить те «задачки», которые задает нам этот самый рынок, в рамках конференции, имитирующей известную телеигру, было предостаточно.

 

Бизнес-класс: «Не узнаю вас в гриме…»

Интересно получается. Кризис заложил новую тенденцию на рынке. Не понижаясь (а то и повышаясь) в цене, квартиры выросли в качестве, классе, статусе.

— Что представляли из себя квартиры бизнес-класса прежнего поколения? — задает вопрос вице-президент компании «Галс-девелопмент» Леонид Капров и сам же отвечает: — Это монолит, свободная планировка, панорамные окна. Ну и, конечно, местоположение. Всегда считалось, что дома бизнес-класса должны строиться в респектабельных районах — поближе к центру столицы.

А чего сегодня требует бизнес-класс нового поколения? Это индивидуальный архитектурный проект. Обязательное панорамное остекление. Закрытый двор, где присутствуют все необходимые зоны релаксации. Обустройство входных групп, для чего часто приглашаются дизайнеры. Велопарковки. И даже (!) зарядка электромобилей.

— Мы уже не говорим здесь о том, что во дворе такого дома должен находиться фитнес-клуб, центр проката, супермаркет, химчистка, ателье, турагентство, — отмечает застройщик. — А в самом здании — инженерная очистка воды, центральное кондиционирование, системы «умного дома»…

Поменялась и квартирография. Теперь покупателям предлагаются разные форматы. В бизнес-классе появились элементы премиум: двухуровневые квартиры, квартиры с каминами, квартиры с собственным палисадником. То есть качество жизни коренным образом меняется.

Соответственно: комфорт-класс теперь активно подтягивается к бизнес-классу (в его прежнем формате): монолит, панорамные окна, свободная планировка.

 

Страсти по отделке

Только вот, увы, не «подтягивается» ни к комфорт-, ни к бизнес-классу упорное нежелание российских застройщиков сдавать дома с отделкой. По этому поводу риэлторы буквально забросали вопросами присутствующих на «игре» девелоперов.

 Действительно, почему в новостройках люди по три-пять лет живут под шум отбойников, а в каждой из квартир — свой междусобойчик, свой ремонт? А все из-за того, что рынок, в основном, предлагает так называемый формат «голые стены».

Нужно сказать, что вопрос привел в некоторое замешательство даже такого опытного «знатока», как уже упомянутый девелопер. И тут объяснениями типа: «есть спрос на квартиру с отделкой, а есть — без отделки», пожалуй, не отделаешься. Ведь во всем мире нет даже такого понятия, как «квартира без отделки». Там дом сдается полностью готовым.

Леонид все-таки немного приоткрыл карты, объяснив, почему застройщики упорно не хотят брать на себя этап отделочных работ:

— Такие работы увеличивают срок реализации проекта, — напомнил он. — В результате оттягивается возможность использовать те деньги, которые выделены на строительство. И переиначивать сейчас эту устоявшуюся практику — это нанести мощнейший удар по экономике всей стройки.

Другая причина вот в чем. Компании, которые строят главным образом в премиальном и бизнес-сегментах, говорят, что как раз в этих сегментах наличие отделки наименее важно. Именно из-за этого, мол, продвижение к тем нормам, которые приняты в мире, — вполне нормальное и логичное — пока замедлилось.

А вот для тех, кто возводит в основном эконом-класс, это очень злободневная тема. Спрос на «отделку» есть, и большой! Но сдвинуться с мертвой точки из-за инерции и неповоротливости пока не удается.

 

Кому во дворе жить хорошо

Теперь игроки рынка недвижимости заинтересованно говорят не только о том, что будет внутри дома, но и о том, что окажется за его окнами.

Удивительно, но есть девелоперы, которые хотят, чтобы люди просыпались не от шума машин, а от пения птиц. Которые приглашают к себе знаменитого архитектора Рэма Колхаса, чтобы подпитаться от него идеями обустройства малых пространств: дворов, входных зон, скверов возле дома. Которые исповедуют новую «религию»: «Город для горожан».

Сейчас человек пребывает в своем дворе не более 15 минут. А надо, чтобы ему там было приятно находиться два-три часа в день.

Так, в концерне «Крост» просто-таки заболели идеей «Полезного двора». Поставили все на научную основу: то есть вычислили, какие функции в таком дворе должны присутствовать. Это парковая культура, спорт, образование, культурный контекст. И насытили всем этим один из своих «культовых» жилых комплексов в Красногорске.

Гуляя по дворам этого комплекса, можно наткнуться на дом-часы, забавную скульптуру, многоярусный цветник или настоящий деревенский сруб, поставленный здесь для того, чтобы дети могли вдоволь полазить, развивали свои тактильные ощущения.

— Все это не просто красивые слова, — рассказала участникам встречи в бизнес-клубе заместитель генерального директора концерна Марина Резвова. — Сейчас много говорится о том, какие инструменты должен использовать застройщик для привлечения покупателя, клиента. Позаботиться о том, чтобы будущее пространство новостройки стало обжитым, — лучший способ привлечь новых собственников.

На вопрос «за чей счет банкет?», то есть кто будет в итоге оплачивать все это благоустройство, спикер-«знаток» ответила без утайки. Оказывается, вся эта красота стоит всего от 5% до 8% от сметной стоимости проекта.

Когда же ЖК будет сдан в эксплуатацию, обслуживание многочисленных цветников, спортивных уголков, развивающих площадок, дорожек, арт-объектов будет стоить жителям от 60 до 65 руб. в месяц за 1 кв. м. Это заработок местной управляющей компании, которая и займется поддержанием созданного благоустройства.

 

«Элитка» начинает и выигрывает

На фоне катаклизмов, пожалуй, вольготнее всего чувствует себя элитное жилье. Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин рассказал, что в I квартале 2016 года элитный сегмент ощущает себя даже лучше, чем в первом квартале 2015-го. Доля инвестиционных сделок — 30%.

— Сегодня на рынке элитного жилья нам вполне комфортно, — не стал скрывать спикер. — Проекты дают 35% от всего рынка элитного жилья столицы. Основной спрос ориентирован на большие и очень большие квартиры (одна квартира на этаже).

Что ж, как говорится, чтоб мы так жили…

Елена МАЦЕЙКО

 


Источник

Share this post

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *