ООН о социальном жилье: мировой опыт и российская специфика

Миллионы россиян обречены провести свою жизнь в стесненных жилищных условиях. Между тем мировой опыт свидетельствует, что эту проблему можно решить. Каким образом?

75% населения России проживает в городах. Однако условия жизни многих горожан далеки от оптимальных. Коммерческое жилье они приобрести не в состоянии, а социального жилья катастрофически не хватает. По сути, миллионы жителей нашей страны обречены всю свою жизнь провести в стесненных жилищных условиях. Между тем мировой опыт однозначно свидетельствует, что проблему можно решить. Каким образом? Этот вопрос обсуждали участники недавней дискуссии «Социальное жилье: как перенести мировой опыт в российскую практику?»

 

Дорогое доступное жилье

В СССР официальный лозунг гласил: «Все для блага человека, все во имя человека». А реальный, который воплощался на практике, звучал несколько иначе: «Все должны жить одинаково: иметь стандартную квартиру, шесть дачных соток и, если повезет, то еще и автомобиль «Жигули».

Как ни странно, но эти представления во многом дожили до наших дней, считает президент Союза архитекторов России Андрей Боков. Различие одно: если раньше жилье в панельном доме предоставлялось бесплатно, то теперь его продают втридорога. 

Сегодня в России быстро формируется сегмент некачественного жилья, процесс строительства которого часто не сопровождается параллельным возведением необходимой инфраструктуры. Вообще «доступное» жилье у нас весьма дорогое. Специалисты Фонда «Институт экономики города» подсчитали, что российское государство не в состоянии содержать имеющийся в стране жилой фонд. А это означает, что в  конечном итоге он рискует  превратиться в трущобы, прогнозирует Андрей Боков. 

Есть ли альтернатива нынешней жилищной политике? Один из вариантов — арендное жилье (о перспективах развития данного сегмента читайте отдельную аналитическую статью в нашей рубрике Недвижимость»). К слову, этот тип недвижимости составляет 70% от общего жилого фонда планеты.

Еще один путь — развитие малоэтажного и индивидуального строительства. Современные технологии позволяют строить такие дома с себестоимостью 25—50 тыс. руб. за 1 кв. м.

 

Вот новый поворот

В СССР 97% жилфонда было в государственном владении, остальные 3% приходилось на жилищно-строительные кооперативы. Вопреки устоявшимся представлениям, на селе тоже не было полноценной частной собственности, поскольку земля под домами не принадлежала домовладельцам.

Все кардинально поменялось с началом рыночных реформ. Сегодня социальное жилье занимает в России всего 5% жилого фонда (для сравнения: в Гонконге, например, из 8 млн жителей половина живет именно в таких домах), остальное — это жилье коммерческое, включая 5% элитного.

Государство не должно финансировать возведение коммерческого жилья, в том числе через субсидирование ипотеки, считает градостроитель и архитектор Илья Заливухин. Жилищное строительство требует огромных финансовых затрат. Поэтому должно существовать четкое разделение между социальным и коммерческим жилым фондом, подчеркивает эксперт, напоминая, что так происходит во всем мире.

 

Есть жилье, нет утечки 

Кому же требуется социальное жилье? Например, молодым специалистам. Если они имеют возможность его получить, их гораздо реже посещает мысль поискать счастье где-нибудь за кордоном. А раз так, то такое жилье нужно и государству.

Причем эта проблема — отнюдь не только российская. Остановить утечку мозгов пытаются повсеместно. Неслучайно целые «острова» социального жилья есть в центре Парижа и Мадрида, а в Лондоне принята отдельная программа по строительству 260 высотных домов, в которых будут размещаться подобные квартиры. Кстати, дома под социальное жилье часто проектируют лучшие архитекторы.

В мире существуют разные схемы строительства социального жилья.  Например, в финансовом центре Канады — Торонто, столице провинции Онтарио, действует компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. квартир.

Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня: именно от него зависит размер арендной платы. И с ростом доходов того или иного съемщика его арендная плата нередко также подрастает. Но в принципе, любой рент здесь повышается ежегодно, независимо от доходов. Даже если их нет совсем, тебе все равно поднимут рент.

Капитал компании складывается из трех источников. Первый — поступления от аренды квартир. Второй — финансирование со стороны властей провинции. Третий — прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья.

 

ООН упрекает Россию

Проблемы социального жилья можно условно разделить на три блока. Во-первых, необходимо дать ему четкое законодательное определение. Во-вторых, проанализировать, почему его не хватает. И в третьих, понять, как можно исправить положение.

Для государства социальное жилье относится к некоммерческому сегменту рынка недвижимости. Но при этом оно должно быть долговечным, иметь широкий спектр разброса, нормальные нормы на человека. Напомним, что в СССР при определении нормы исходили из формулы «численность семьи = количество комнат минус одна комната». Такой подход возник в 1950-е годы в период острейшего жилищного дефицита. Его авторы еще тогда понимали всю ущербность подобного нормирования. Однако оно сохранилось до самого конца советской власти.

Нынешняя нехватка социального жилья обусловлена «ножницами» двух противоположных, разнонаправленных процессов. С одной стороны, государство выделяет мало средств на строительство такого жилья, с другой — миграция населения в крупные города только увеличивает спрос на него. Коммерческое же жилье очень дорого и многим просто не по карману.

Эксперты ООН бьют тревогу: положение с жилищным фондом во всем мире вызывает все большую озабоченность. Коммерческий сектор наступает все сильней. Мало того, именно он, а не промышленность уже воспринимается в качестве основного драйвера экономического роста. Международные организации упрекают нашу страну в слабом внимании к сектору социального жилья. И надо признать, эти упреки имеют под собой основание.

Чтобы найти средства для строительства социального жилья, ряд экспертов предлагают ввести повышенные налоги на переизбыток жилой площади. Кроме того, по их мнению, следует организовать постепенное переселение людей по такой цепочке: из социальных квартир — в жилье более высокого класса, а на освобождающиеся площади социального жилья заселять молодых специалистов и других нуждающихся. К слову, такой эксперимент сегодня уже проводится в Кемеровской области.

Вдумаемся: на Олимпиаду в Сочи мы потратили ни много ни мало $50 млрд. А если бы эти деньги вложили в строительство социального жилья, эффект от этого, уверен, был бы гораздо большим, особенно с учетом нынешней утечки молодых мозгов.  

   

Из пяти этажей — девять?

Свой вариант решения проблемы социального жилья предлагает архитектор Алексей Кротов. Речь идет о комплексной реконструкции пятиэтажек. Вопреки нашим представлениям, срок службы пятиэтажных домов I категории капитальности достигает 100—150 лет. Но из-за плохого обслуживания и откладывания сроков капремонта их инженерная начинка приходит в негодность гораздо быстрее.

Правительство Москвы в свое время поставило задачу по реконструкции этих зданий. Если сделать из пятиэтажек девятиэтажки, то их площадь возрастает в 2,2 раза, а экономия по сравнению с новым строительством составляет 30%, аргументирует г-н Кротов.

Меняется и планировка квартир: они становятся более просторными. К тому же устраняются такие «родовые» приметы хрущевок, как совмещенные санузлы и проходные комнаты. И даже появляются двухуровневые квартиры!

Ежегодно нужно реконструировать до 100 млн кв. м подобного жилья. Поэтому процесс должен быть постоянным, считает архитектор. К слову, именно таким путем после объединения Германии в свое время шла бывшая ГДР.

 

Почему в Америке не прижились наши Черемушки

Разумеется, есть здесь и свои подводные камни. В частности, создание в городах целых анклавов социального жилья несет в себе опасность превращения их в современные гетто. Об этом свидетельствует международный опыт, например американский.

Как рассказывает российский представитель американской ассоциации малоэтажного домостроения (SIPA) Владимир Удовенко, в свое время была предпринята попытка перенести на североамериканскую почву советский опыт по созданию зон социального жилья. Случилось это в г. Питтсбурге (штат Пенсильвания) в 1970-е годы. В то время этот индустриальный город активно развивался, и туда стекался народ со всей Северной Америки.

Местная власть решила создать специальный район для новых поселенцев. Стали изучать мировой опыт и натолкнулись на московский район Новые Черемушки. Решили взять его за образец. И через некоторое время в городе американских металлургов появился квартал питтсбургских «Новых Черемушек».

Квартал получился замкнутым, однако от российского аналога его отличало более высокое качество строительства жилья. Заселили его чернокожими, мексиканцами, пуэрториканцами. 

А дальше все пошло по сценарию, хорошо известному и многим нашим окраинам. Местная «черемушкинская» молодежь переломала почтовые ящики, расписала стены домов разными надписями и рисунками в стиле граффити, повредила многие инженерные сооружения и т.д. и т.п. Во дворах образовались молодежные преступные группы, между ними начались криминальные разборки такой интенсивности, что полиция просто боялась туда соваться.

В конце концов у отцов города лопнуло терпение и район был снесен. На его месте построили малоэтажный поселок, парковки, игровые площадки.

Подобное произошло и со знаменитым ЖК «Прюитт-Айгоу» в Сент-Луисе (Миссури) и с целым рядом других «новых гетто».

Этот негативный пример, по словам Владимира Удовенко, говорит о том, как осторожно следует подходить к заимствованию чужого опыта. Но это совсем не означает, что его не надо использовать.

Владимир ГУРВИЧ

Фото: fotki.yandex.ru, urbanurban.ru, plokhov.net, regionorel.ru, soroka.by

 


Источник

Share this post

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *