Каждому земельному участку нужен свой паспорт

Это поможет избежать ошибок при его приобретении

К нам в редакцию интернет-журнала обратилась за консультацией семья, которая приобрела участок в деревне Игнатьево, находящейся на территории сельского поселения Колюбакинское Рузского района Московской области. Проблема заключалась в том, что новым хозяевам участка не удавалось выяснить, можно ли здесь построить жилой дом и другие необходимые постройки, поскольку участок находится недалеко от берега реки Москвы.

Этот частный случай наводит на многие размышления.

К кому обратиться за консультацией?

Дело в том, что участок был приобретен, в соответствии с кадастровой выпиской, на земле населенного пункта. Предыдущий хозяин получил участок по наследству, но построек на нем не было, поскольку эта часть использовалась как приусадебный участок. В соответствии с законом ФЗ-112 «О личном подсобном хозяйстве» владельцы таких участков имеют право построить на нем дом для круглогодичного проживания, так называемый теплый дом, необходимые хозяйственные постройки, разбить сад, огород и, наконец, прописаться здесь.

В то же время Водное законодательство ограничивает права владельцев и арендаторов земельных участков, попадающих в зоны санитарной охраны водоемов, относящихся к категории источников снабжения населенных пунктов питьевой водой. Вот только разобраться в конкретном случае, относится ли данный участок в категории особо охраняемых территорий, какие конкретные ограничения налагаются на него, оказалось не так-то просто.

С этим вопросом мы обратились в администрацию Рузского района к заместителю главы Валерию Бубкину, который курирует вопросы землепользования на территории Рузского района. Но и после второго обращения ответа мы не получили. В Московском водоканале нам объяснили, что по нынешнему законодательству водоканал не является юридически ответственным лицом, определяющим вопросы землепользования, и посоветовали обратиться в местную администрацию.

В результате мы получили достаточно подробный ответ от Сергея Макаревича, главы сельского поселения Колюбакинское, на чьей территории располагаются земли деревни Игнатьево.

Все зависит от зоны

В ответе говорится, что в соответствии со статьей 65 Водного кодекса РФ на всех водных объектах установлены водоохранные и прибрежные защитные полосы, для которых установлен специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности. Это сделано для того, чтобы защитить водные источники от загрязнения, засорения, заиления и истощения, а также для сохранения среды обитания растительного и животного мира.

Ширина водоохраной зоны устанавливается от среднего многолетнего уреза воды в летний период, для рек — в зависимости от их протяженности, озер — от площади акватории, для водохранилищ — в зависимости от ширины водоохраной зоны водотока, на котором оно создано.

Часть территории сельского поселения Колюбакинское, в том числе и Игнатьева, относится к зонам санитарной охраны источников централизованного хозяйственно-питьевого водоснабжения Москвы, поэтому землепользование на ней подчиняется санитарным правилам «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы» (СП 2.1.4.2625-10). На этой территории не допускается размещение промышленного и крупного сельскохозяйственного производства, а развитие объектов гражданского строительства ограничивается способностью почв и водных объектов к самоочищению. Этот пункт, кстати, для простого обывателя совершенно непонятен, его может расшифровать только специалист. Но, как известно, поставить диагноз — это самая важная и сложная часть лечения, поэтому в этом пункте заключается возможность трактовать его по-разному.

Зоны санитарной охраны делятся на два пояса. Первый, расположенный ближе к берегам, является зоной строгого режима, где запрещена всякая деятельность, во втором поясе при любой деятельности, связанной со строительством, реконструкцией жилых зданий, объектов инфраструктуры, должны соблюдаться санитарные правила.

В Игнатьеве несколько линий домов. Обратившаяся к нам семья приобрела участок на линии, наиболее близко расположенной от берега реки Москвы, и, как поясняется в ответе, имеет право на строительство дома только в наиболее удаленной от уреза воды части.

Глава поселения сообщил, что в настоящий момент администрация занимается корректировкой нормативно-правовой части Правил землепользования и застройки, а также градостроительных регламентов. Зона строгого ограничения дачного, садово-огородного и индивидуального жилищного строительства составляет сто метров от уреза реки Москвы, в том числе и в Игнатьеве.

Процитируем часть ответа. «Принимая во внимание ранее возникшее право на земельный участок, приобретенный после наследования для ведения личного подсобного хозяйства, а также факт обращения на момент действующих санитарных норм и правил, руководствуясь статьями 44, 51 Градостроительного кодекса РФ, заявителю необходимо разработать градостроительный план земельного участка с размещением минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, то есть место допустимого размещения объекта капитального строительства (жилого дома), а также объектов вспомогательного назначения с учетом градостроительных и технических норм. Соответственно допустимое размещение объектов будет располагаться на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды». Можно порадоваться за обратившуюся к нам семью, что ей удастся построить дом и наслаждаться прелестями отдыха на лоне сельской природы. Но возникает вопрос, почему с таким трудом удается получить сведения, которые должны предоставляться на начальном этапе выбора участка?

Как не купить кота в мешке

В сегодняшней России, судя по прессе, возникает масса проблем, связанных с земельными участками. Во многом такая ситуация провоцируется несовершенством законодательства. И его не торопятся усовершенствовать. По большому счету, в российском землепользовании царит беспредел. Пользуясь лазейками в законодательстве, многие россияне идут на нарушения, их размах соответствует финансовым возможностям покупателей земельных участков.

— Каждое поселение должно иметь свой генеральный план, в котором были бы четко определены его границы, — говорит инженер-землеустроитель Анатолий Коростылев. — В этом плане должны быть учтены не только уже застроенные участки, но и земли, которые можно продавать. Это должен быть своеобразный паспорт поселения. Со всей ответственностью могу сказать, что ни одно поселение Рузского района такого документа не имеет, впрочем, как и подавляющее большинство сельских поселений в нашей стране. Если оно стоит на берегу реки, его должны обследовать специалисты — геодезисты, землеустроители, возможно, биологи, они должны определить границы охранных зон. Тогда у таких покупателей участков, как обратившаяся к вам семья, и вопросов не должно возникать, что можно и нельзя строить, какие ограничения существуют. Эти сведения должны быть систематизированы, находиться в общедоступной базе и предоставляться потенциальным покупателям на этапе выбора участка.

Сегодня многие судебные дела возникают именно из-за отсутствия полноценных сведений о земельных участках. Нередки случаи, когда предыдущий владелец узнает что-то отрицательное об участке и продает его, естественно, не поставив об этом в известность нового владельца.

В пример можно поставить порядок, который за последние годы навели с жильем в многоквартирных домах в городах. Покупая квартиру, можно получить сведения о доме — когда построен, проводился ли ремонт, есть ли дефекты и т.д. А приобретая участок, люди покупают зачастую кота в мешке.

Татьяна ШАВИНА

Фото: dkru.ru, konakovo.org, realty.rbc.ru, roszem.info, small-house.ru


Источник

Share this post

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *